SCPI ou Assurance-Retraite pour votre patrimoine ?

Certains clients adorent les tableaux Excel et les maths. J'adore, ça me rappelle ma jeunesse.

C'est une compétence utile dans mon métier, même si pas indispensable, que de lier maths, informatique et conseil financier.

J'ai proposé à mon client d'épargner 1.500€ mensuels ainsi : 100€ en assurances indispensables, 400€ en retraite défiscalisante, 500€ en SCPI et 500€ en fonds d'investissement et ETF.

Mon client m'a écrit en faisant un calcul selon lequel il se posait la question duquel des deux investissements était le meilleur entre les SCPI et l'assurance-retraite :

À ma gauche la SCPI :

• Support immobilier

• Rendement 6% par an en moyenne

• Capital à la retraite versant des loyers.

A ma droite l'épargne-retraite défiscalisante :

• Support en assurance-vie

• Rendement 6% par an en moyenne

• Rente à vie la retraite

• Retour d'impôts pendant la phase d'épargne

• Investissement de ce retour d'impôts dans les SCPI.

Et mon client de calculer que la SCPI lui semble meilleure. Heureusement il m'a demandé si son calcul était faux. En effet, son fichier Excel était bien conçu, mais les prérequis erronés.

Voyons voir mes commentaires :

1. Supposer le rendement à 6% pour les 2 contrats est Okay. Idem pour les estimatifs de rente. À la retraite le rendement de l'assurance-vie est plutôt de 2-3% mais la rente reste assurée et augmente aussi de 2-3% (l'assureur échange le capital contre une rente à vie, et investit lui-même ce capital de manière ultra sécurisée - obligation réglementaire).

2. Les 6% de rendement SCPI se répartissent ainsi : 5% de loyers annuels, 1% de hausse de valeur. Cela diminue les revenus pendant la retraite mais augmente le patrimoine.

3. Sur la SCPI, contrairement à l’assurance, il faut payer chaque année, y compris pendant les premières années, un impôt à hauteur de 27% du revenu (sur les 5% vus ci-dessus donc). Cela va diminuer donc fortement le capital investi à la retraite.

4. A la retraite, il y a cotisations sociales sur les revenus financiers et immobiliers (pour les assurés publics) mais pas sur ceux de la retraite défiscalisante.

5. L'espérance de vie de 79 ans est à la naissance (mon client partait de cette hypothèse). L'espérance de vie à son âge actuel est supérieure, sans compter que les cadres supérieurs ont une espérance de vie encore plus haute : wie-alt-werde-ich.de est ludique et permet de faire une estimation néanmoins sérieuse. Personnellement et malgré ma passion pour l'œnologie je vivrai jusque 89 ans.

6. L'avantage fiscal est de 35-40% de l'investissement dans la retraite privée, et va augmenter plus votre salaire augmentera pour atteindre 45%. En d'autres termes, en investissant 1.000€, le fisc rend entre 350 et 450€. Par an. Mon client avait compté 25%.

7. Le client pensait puiser dans le capital constitué de SCPI à la retraite si les loyers ne suffisaient pas. Cette idée a 2 défauts : plus il puise, moins il y a d'argent à travailler, plus les loyers baissent. Et surtout, on ne sait pas quand on va mourir malgré tout calcul statistique --> concrètement, à mon 90e anniversaire, je ne pense pas que je me jetterai dans le Main avec des chaines au pied pour quitter ce monde injuste qui m'a fait survivre trop longtemps.

8. L'assurance évite ce dernier défaut, la rente est viagère, donc jusqu'au décès, avec reversions si décès avant 92 ans.

En réintégrant tous ces points, le calcul devient largement plus favorable à l'option assurantielle, en plus de la sécurité supérieure qu'elle apporte. Mais ça valait le coup de vérifier.

En conséquence de quoi, mon conseil pour ce client reste immuable, et ma stratégie personnelle aussi :

• Couvrir les besoins indispensables - les must have - par de l'assurance (publique et privée) avec une rente viagère.

• Couvrir les besoins idéaux - les nice to have - par des revenus immobiliers (SCPI est top)

• Garder du cash en plus pour gros besoins.

Vous avez aimé ce post et la démarche intellectuelle vous parle ? Contactez-moi pour un conseil pointu.