En France, quand on parle de crédit immobilier, on parle surtout du taux.

En Allemagne, le taux n'est que le début de la discussion.

Car 500.000€ empruntés à 4% peuvent être remboursés de manières très différentes.

Existent 3 types de crédit :

1. L'Annuitätendarlehen : le classique

4% d'intérêts + 2% de remboursement (Tilgung) = 30.000€ par an.

La première année : 20.000€ d'intérêts et 10.000€ de capital.

Ensuite, les intérêts baissent. L'annuité restant à 30.000€, la part de remboursement augmente.

Après 10 ans : environ 380.000€ de dette.

Simple, prévisible, efficace. C'est notamment le modèle classique pour une résidence principale.

2. Le Tilgungsdarlehen : le remboursement reste constant

On rembourse ici par exemple 10.000€ de capital chaque année.

Année 1 : 30.000€.

Année 10 : 26.400€.

Pourquoi ? Le remboursement reste à 10.000€, mais les intérêts diminuent avec la dette.

Après 10 ans : 400.000€ de dette.

Ce modèle se retrouve notamment pour des investissements productifs. J'ai par exemple un Tilgungsdarlehen pour mon installation photovoltaïque.

On peut alors adapter le remboursement à la durée économique et à l'amortissement de l'investissement, même si les logiques financières et fiscales sont différentes.

3. L'Endfälliges Darlehen : je rembourse… plus tard

Sur 500.000€ à 4%, je paie 20.000€ d'intérêts par an et aucun capital.

Après 10 ans : toujours 500.000€ de dette.

Mauvaise idée ? Pas nécessairement.

J'utilise moi-même ce mécanisme sur certains investissements immobiliers locatifs, avec une assurance retraite en collatéral.

Au lieu de rembourser progressivement la banque, je constitue parallèlement un patrimoine financier.

Cela préserve le cash-flow et maintient la dette – et donc potentiellement les intérêts déductibles – plus longtemps.

Alors, quel crédit choisir ?

Pour une résidence principale, on privilégiera généralement le désendettement et la sécurité.

Pour un investissement, il faut arbitrer : cash-flow, liquidités, fiscalité, rendement du capital et stratégie de sortie.

Le crédit n'est pas seulement un moyen de financer un achat.

C'est un outil de gestion patrimoniale.

Et parfois, négocier la manière dont on rembourse 500.000€ est plus important que gagner 0,1% sur le taux.

Si vous avez un projet et cherchez le bon financement, demandez moi ici.