5 choses que j'ai apprises en investissant dans l'immobilier en Allemagne.

J'ai possédé jusqu'à 7 biens immobiliers, achetés entre 2005 et 2019.

Et j'en ai cédé 2 entre temps.

J'ai donc appris un paquet de trucs, notamment ceux-ci :

1. Toujours garder (beaucoup) de cash : actuellement je fais rénover un appartement, il y en a pour 70.000€. L'an dernier c'était les fenêtres d'un autre : 6.000€. L'année précédente du parquet flottant : 4.000€. Etc. Et c'est sans arrêt. Si vous n'êtes pas capable d'avoir du cash de côté pour financer travaux et carences locatives, passez votre chemin : l'immobilier n'est pas pour vous. Corollaire : mieux vaut emprunter l'argent à la banque que le mettre comme apport.
   

2. Être sympa avec ses locataires (mais pas trop) : trop bon, trop c… , dit le dicton. Il faut être bienveillant avec les locataires, car un bon locataire qui paye régulièrement le loyer, prend soin du bien et ne dérange pas en pleurant au moindre petit problème (j'ai des moucherons, la serrure est un peu grippée, une ampoule de la hotte est pétée), c'est merveilleux. Par contre, un locataire qui exagère, ou par exemple est pénible sur les relevés de charges par exemple, son loyer peut être augmenté. Il faut rentabiliser les dérangements.
   

3. Maitriser la fiscalité : perso, je récupère un paquet d'impôts grâce à mes immobiliers. Il est indispensable de savoir comment déclarer ses appartements, et très vite de faire appel à un fiscaliste. Par exemple, mon fiscaliste m'a dit que si je loue un an mon appartement après les 70.000€ de rénovation, je peux le revendre sans impôts. Alors même que j'ai déduit les 70.000€ de mes impôts.
   

4. Avoir un bon réseau d'artisans : le grand classique. Soit on est capable de bricoler. Soit pas. Soyons franc, j'ai 2 bras gauches. Donc je me suis constitué un réseau important : maçon, peintre, sanitaires, électriciens, parquet, etc. Indispensable. Et non je ne partage pas mon réseau d'artisans à des gens qui ne sont pas clients chez moi, car je souhaite absolument recommander des personnes que je connais bien.
   

5. Parler allemand : cela semble une évidence. Le droit est devenu tellement compliqué qu'il faut absolument comprendre ce qu'on écrit. Et parler aux artisans. Et maitriser le financement.

Il y a beaucoup d'autres choses à savoir : calculer une rentabilité, fixer les loyers, savoir trouver des locataires, connaitre les prix, maitriser les financements.

Pour progresser sur ces sujets, je vous conseille le webinaire de mon cabinet de mardi 20.06 à 19h : mes associées Mélanie Pérez et Sophie Latour évoqueront le sujet : Investir dans l'immobilier en Allemagne en 2023 : Bonne ou mauvaise idée ?

Il reste encore une quinzaine de places, et c'est ici.