Acheter dans l'immobilier locatif en Allemagne, est-ce le moment ?

Un jeune client souhaite investir en 2023. De mon avis, il a le temps.

Le marché immobilier a baissé dans plus de la moitié des villes allemandes au premier semestre, d'après une récente étude. La hausse des taux d'intérêts est durable. Tant que l'inflation est haute, les taux seront élevés.

Hausse des taux signifie baisse de la capacité d'emprunt des investisseurs. A ça s'ajoutent toutes les incertitudes quant aux coûts à venir pour les propriétaires immobiliers, notamment en termes de rénovation énergétique.

Donc les prix ont commencé à baisser, et vont continuer à le faire.

On a calculé ensemble avec ce client. Je vous la fais vite.

En achetant un bien à 200.000 € loué 8.000 € par an, mon client devra débourser chaque année 4.000 € pour financer son bien et payer les charges lui revenant. Il bénéficiera cependant d'un retour d'impôt de 1.600 € annuels environ. Soit un investissement mensuel de 200 €.

Ce faisant, son enrichissement (calculé en faisant la différence entre la partie du crédit remboursée et son investissement personnel) sera de 1.200 € par an. A ce rythme-là, il va mettre plus de 10 ans à rembourser ses frais d'achat.

Conclusion : il doit viser un rendement locatif supérieur. Sinon ce n'est pas rentable. Dans cet exemple, il a 4% de rendement, aujourd'hui il faut viser 5 ou 6%. Pas simple. Donc attendre que les prix continuent de baisser.

CQFD.