Cette nouvelle loi allemande va propulser votre patrimoine en réduisant vos impôts. C'est un Game changer dans l'immobilier locatif

La  loi "Wachstumschancengesetz" est sortie.

Elle va rendre l'investissement dans le neuf afin de louer (pas en résidence principale) extrêmement intéressant.

(Il faut connaître la règle de l'amortissement fiscal de l'immobilier : en gros, chaque année, vous pouvez déduire dans votre déclaration de revenus un certain pourcentage du prix d'achat de l'immobilier. Classiquement, c'est 2% par an.)

Au menu :

• Amortissement dégressif de 5% de la valeur résiduelle du bien, puis amortissement linéaire de 3% quand la valeur résiduelle a atteint 60%.

• Plus rarement : Amortissement exceptionnel de 5% de la valeur du bien pendant 4 ans (sous condition de prix inférieur à 5.20€/m2, donc pas dans les centres-villes).

• Le logement doit respecter les normes énergétiques kfW40 et le premier coup de pioche doit avoir été après le 01.10.2023.

Ça vous semble bien sec, n'est-ce pas ?

Un exemple, un exemple !

Parmi les programmes que j'ai visité, celui-ci à Berlin en bord de Spree à  est bien cool.

Achat : 420.000€ pour 75 qm.

Frais d'achat : 8%, soit 33.600€

Frais de financement intercalaires (pendant la construction) : 16.400€

Apport : 70.000€.

Emprunt : 400.000€ (au risque de me répéter, on ne mobilise PAS de liquidités pour un achat en locatif).

Crédit à 4% : intérêts annuels 16.000€, remboursement annuel à la banque 24.000€

Loyer 20 €/m2 = 1.500 * 12 = 18.000€.

Charges de propriétaire : 1.200€ par an.

Donc on a d'un côté des revenus de l'ordre de 18.000€. De l'autre des sorties de 25.200€ (crédit + charges).

Où est l'avantage, me direz-vous ? Je dois lâcher 7.200€/an, soit 600€/mois.

C'est ici que le fisc vient à la rescousse :

• Amortissement dégressif année 1 = 20.000€

Fiscalement, le bénéfice est de :

Revenus : 18.000€

Dépenses :

• Intérêts de la dette : 16.000€

• Charges proprio : 1.200€

• Amortissement dégressif : 20.000€

Déficit fiscal : 19.200€ en année 1.

À un taux marginal d'imposition de 44,31%, retour d'impôts : 8.500€

Donc : un bien qui me coûte 7.200€ par an fait bénéficier d'un avantage fiscal de 8.500€.

Gain net : 1.300€ par an. Et constitution de patrimoine à côté.

Un game changer, je vous dis.

Pour savoir comment construire du patrimoine en baissant vos impôts, assistez absolument au webinaire de mes associés, killers fiscaux, Sophie et Max.

Et pour préparer ce type d’investissement, contactez-moi !