Comment baisser ses impôts avec l’immobilier locatif ?

Un client me demandait comment cela marchait d'acheter de l'immobilier locatif en Allemagne. Idéalement il faudrait faire un dessin. J'en fait en RDV. Bref. On va faire sans.

Imaginons que vous achetiez un appartement 200.000€. Frais d'achat 24.000€.

Vous empruntez 180.000€ à la banque à 4% (oui je sais en négociant on peut avoir moins, mais admettons 10 secondes). Le crédit est remboursé à hauteur de 900€ par mois. Sur ces 900€, 600€ sont des intérêts et 300€ remboursent le capital.

Le loyer est de 800€ par mois.

Les frais à charge du propriétaire (syndic, réparations) sont de 100€ par mois.

Voici donc le bilan en cash :

Revenus : loyer 800€

Dépenses : crédit 900€ + frais proprio 100€ = 1000€

L'appartement coûte donc 200€/mois.

Fiscalement le calcul est différent. En effet on peut déduire les dépenses d'intérêt de la dette (d'où la bonne idée d'emprunter, et ceci même si votre grand-père vous dit que s'endetter, c'est pas bien) du revenu imposable. Du coup, avoir négocié 10h pour gratter 0.10% est peu rentable, vous l'aurez compris.

La loi allemande permet d'amortir un gros pourcentage de la valeur du bien chaque année.

Ici : 80% valeur amortissable x 2% amortissement x 224.000€ prix du bien = 3.584€

Reprenons :

224.000€ est le prix d'achat additionné des frais d'achat.

80% est la part de bâtiment de bien immobilier. En effet le terrain n'est pas amortissable. Ce chiffre est obtenu après un marchandage avec le fisc, en général.

2% est le montant amortissable chaque année. Ainsi est la loi. Prima 👌

Donc calcul fiscal (attention calcul pour l'année)

Revenus : loyers 9.600€

Dépenses :

Intérêt de la dette : 180.000€x0,04%= 7.200€

Frais divers proprio : 1.200€

Amortissement : 3.584€

Deficit fiscal : 2.400€ environ.

Ce déficit sera déduit de votre revenu imposable, et donc, si votre taux marginal d'imposition est de 40%, le fisc vous rendra 960€.

Bon plan ?

Résultat des courses : votre appartement vous coûte 200€/mois desquels il est possible de retrancher 80€ d'avantage fiscal, donc 120€ mensuels.

Pendant ce temps la dette diminue de 300€/mois au début, et donc votre enrichissement est de 180€/mensuels. En année 1. Ça augmente avec le temps.

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