Impôts et immobilier locatif

Souvent, j'ai la question : "Si je loue un appartement, combien d'impôts je devrais payer ?"

Beaucoup croient que ça dépendra du loyer touché.

Bien sûr, c'est important. Mais pas seulement.

Ce qui est décisif, ce sont les revenus perçus par l'immobilier. Quelle différence me direz-vous ? C'est comme la différence entre un chiffre d'affaires d'une entreprise et son bénéfice.

Vous n'êtes taxés que sur le bénéfice.

Prenons le cas suivant : votre locataire paye 12.000€ par an de loyer.

En général, on peut déduire 2% de la valeur de l'appartement, chaque année, comme amortissement.

Supposons 6.000€ pour un appartement de 400.000€ dont 300.000€ sont amortissables (100.000€ représentant le terrain non amortissable).

Il reste donc : 12.000€ - 6.000€ = 6.000€ de revenus.

Au surplus, il est possible de déduire les frais en lien avec la location, comme :

• Les intérêts payés à la banque (pas la totalité du remboursement, seulement les intérêts).

• Les frais de syndic.

• Les réparations et rénovations.

• Les frais de déplacement, d'assurance juridique, etc.

Imaginons 4.000€ pour tous ces frais. In fine, il reste donc 6.000€ - 4.000€ = 2.000€ de revenus.

Ce revenu est imposé comme vos autres revenus, tout dépend de votre taux marginal d'imposition. À moins de 11.604€ d'autres revenus : pas d'impôts sur les 2.000€. Au-delà de 66.761€ d'autres revenus : 42% d'impôts (+ taxe de solidarité le cas échéant).

Dans ce dernier cas, le propriétaire paye 42%*2.000€ = 840€ d'impôts sur les 12.000€ perçus.

Bien sûr, ça marche dans l'autre sens : si les charges déductibles sont supérieures aux loyers, le revenu imposable est négatif et le fisc rembourse les impôts payés sur le job normal. C'est un peu ma stratégie avec mes 5 appartements, mais c'est une autre histoire…

L'immobilier locatif vous intéresse ? Contactez-moi, on peut regarder ça ensemble !