L'Allemagne est historiquement un pays de locataires !

C'est une différence culturelle marquante avec la France où la propriété est un objectif culturel majeur.

Environ 55% des Allemand·es vivent dans un logement qu'ils n'ont pas acheté – un chiffre exceptionnel en Europe.

Pourquoi ?

• Héritage d'après-guerre : après 1945, de nombreuses villes sont détruites. L'État lance une vaste politique de reconstruction de logements pour répondre à l’urgence : des logements à louer, rapidement construits, subventionnés, et gérés par des bailleurs publics et privés.

• Stabilité du marché locatif : les loyers sont encadrés, les baux très protecteurs pour les locataires, et la mobilité professionnelle élevée.

• Culture du capitalisme rhénan : la stabilité sociale prime sur la spéculation immobilière individuelle. "Eigentum verpflichtet", dit la Grundgesetz. Et donc être propriétaire veut dire être conscient de son rôle dans la régulation du marché.

Les conséquences ?

1. Un besoin chronique d’investisseurs privés & une politique fiscale attractive

L’État a donc toujours encouragé les investisseurs privés à pallier la pénurie de logements, surtout dans les grandes villes.

À partir des années 1970-1980, plusieurs réformes fiscales vont dans ce sens :

• Déduction totale des intérêts d’emprunt liés à un bien locatif.

• Déduction de l’amortissement (Abschreibung) du bien immobilier, même s'il prend de la valeur.

• Déduction de toutes les charges réelles (frais de notaire, réparations, déplacements, gestion…).

2. Une limitation de la spéculation à la revente

L'Allemagne ne favorise pas l'achat-revente rapide :

• Revente exonérée d’impôt sur la plus-value après 10 ans seulement.

• Pas de dispositifs comme en France (Pinel, Scellier…) basés sur une défiscalisation temporaire et des biens ad hoc.

La logique est : vous voulez payer moins d’impôts ? Louez longtemps, entretenez le bien, et stabilisez le marché.

3. Un traitement fiscal aligné sur la logique comptable

Contrairement à la France , l'Allemagne applique une logique de type "entreprise" :

• Tout revenu locatif est traité comme un revenu d'activité.

• Tout ce qui est une dépense ou une perte de valeur (amortissement) est déductible.

• Le fisc allemand ne "fait pas de cadeau", il reconnaît simplement que l'immobilier est une activité économique, avec des coûts, des risques, des investissements.

Comment en tirer parti pour son propre patrimoine ?

Ce sera l'objet du post de demain :)

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