Les prix de l'immobilier ont déjà chuté de 15% en Allemagne.

Pourtant, l’heure est bientôt de commencer à faire des bonnes affaires (dans l'occasion).

Voilà pourquoi :

On le voit sur le graphique ci-dessous, les prix de l'immobilier existant subissent une baisse depuis le premier trimestre 2022, suite à la sensible hausse des taux et du coût du crédit.

Cependant, dans le neuf, (ligne blanche), les prix se maintiennent.

On peut voir aussi l'évolution des 10 dernières années : la baisse massive des taux a permis d‘enrichir fortement les propriétaires, là où la tendance des 10 années précédentes était à la baisse.

Je pronostique une stabilisation de la baisse sur des niveaux autour de -25% par rapport au plus haut (attention ces chiffres sont une moyenne, village par village, ville par ville, quartier par quartier, il peut y avoir des variations).

Et à moyen-long terme l'investissement immobilier dans l'ancien sera performant pour plusieurs raisons :

• Il reste le seul investissement où le double levier (fiscal et financier) est possible.

• Le levier financier permet d'emprunter pour acheter puis louer, par exemple : si vous louez un appartement 1.000€ et que votre charge d'intérêts pour rembourser le crédit est de 800€, votre enrichissement automatique est de 200€ par mois. Grâce à l'argent d'un autre (la banque).

• Le levier fiscal permet de déduire du revenu imposable tous les coûts imputés à l'investissement immobilier : intérêts, entretien, syndic et surtout l'amortissement du bien. Grâce à la règle de l'amortissement fiscal, il est possible d'avoir un déficit fiscal qui va diminuer les impôts payés sur vos autres sources de revenus. Comme vos salaires, par exemple.

• La pression locative, notamment dans les agglomérations, ne va pas se tarir : le nombre de personnes par foyer diminue, et l'exode rural continue, les villes servant de pôle d'attraction. Les loyers vont monter, c'est une certitude. Donc les rendements locatifs.

• Dans le même temps, les alternatives vont probablement être moins performantes : les actions ne devraient pas forcément revivre l'essor des dernières décennies, faute de croissance mondiale de l'économie.

• Pour le neuf, on le voit avec le début de faillites de certains promoteurs, il va y avoir encore des coupes de prévues, et le nombre de programmes neufs a fortement diminué.

Mon conseil : réfléchissez à contre-courant. L'hallali actuel sur l'immobilier en Allemagne est justifié par la forte hausse des années précédentes. Mais préparez-vous à investir. Longtemps à l'avance.

Si vous souhaitez parler de votre projet immobilier en Allemagne, c'est ici.