Les prix de l'immobilier ont reculé de 10% en Allemagne en 1 an. Du jamais vu.

Dans les 7 plus grosses villes, la chute atteint même 12% pour les maisons.

Les causes, on les connait. La hausse des taux.

Les taux bas des dernières années avaient créé une bulle. Qui se dégonfle.

Voici le mécanisme qui se produit :

1. Les taux montent, en Allemagne c'est assez direct. De 0,8% en décembre 2021, les taux sont passés à 4% un an plus tard.

2. Le coût du crédit augmente. Pour acheter une maison à 800.000€ et emprunter 600.000€, il fallait débourser 1.500€ par mois en 2021, il faut aujourd'hui sortir 3.000€, le double. Entre temps les revenus n'ont pas doublé, que nenni.

3. Il y a moins de gens à pouvoir acheter, forcément, et les banques serrent la vis.

4. Moins d'acheteurs = moins de personnes intéressées pour les biens en vente. Alors qu'en 2021 il fallait réagir vite à l'achat, aujourd'hui on peut négocier pendant des mois.

5. Le nombre de transactions diminue (-70% en 2022 par rapport à 2021), mais les prix tiennent (baisse de 2% en 2022).

6. La majorité des vendeurs s'arc-boutent sur leur prix de vente, victime de l'Effet richesse des années grasses. Typiquement 2022.

7. D'autres baissent les prix s'ils ne peuvent plus attendre avec un prix dément. Ce qu'il se passe depuis 6 mois.

8. Les digues pètent peu à peu, et les prix s'effondrent partout. Ce qui va se passer fin 2023 début 2024.

9. On retrouve un niveau ou les ménages peuvent à nouveau financer un achat immobilier. Peut-être pas pour 1.500€ par mois, mais autour de 2.000€, par exemple.

10. L'immobilier remonte en suivant l'inflation (assez classique historiquement).

On est aujourd'hui clairement à l'étape 7. Les vendeurs ont commencé à intégrer le fait que les prix baissent partout. Ils doivent ajuster leur proposition ou retirer leur bien du marché.

Le niveau 8., la rupture des digues, sera atteint, à mon avis, début 2024. Je pense qu'il sera possible de se repositionner sur l'immobilier au 2e semestre 2024, au moment où le marché aura trouvé un nouveau point d'équilibre (si les taux ne bougent pas plus, or ils continuent à monter).

Vous voulez acheter ? Préparer vous, et garantissez vous par exemple un taux de 1,75% avec l'épargne-logement.

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