Quel est le juste prix d'un immobilier locatif ?

La BCE a augmenté ses taux, une fois de plus.

Quels éléments avoir en tête au moment de négocier un achat et comment calculer le bon prix ?

D'abord les faits :

1. Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne sont désormais à 4,5% contre 2% fin décembre 2022 et -0,5% en juin 2022.

2. Cette rapide et massive hausse des taux impacte directement le coût de financement des acquisitions de biens immobiliers.

3. La hausse des taux a augmenté le rendement "sans risque" de l'argent. Par conséquent le rendement "avec risque" par exemple dans l’immobilier doit augmenter pour que l’immobilier garde son attractivité. Aucun intérêt d'investir à 4% dans l'immobilier si on peut obtenir 4% sûrs.

4. Ce rendement ne peut augmenter que de 2 manières : hausse des loyers et baisse des prix. Historiquement l’immobilier a un rendement a minima de 3% supérieur au taux sans risque de la BCE.

5. La conséquence logique est la baisse globale des prix de l’immobilier qui est constatée partout en France, et qui va continuer. Le nombre de transactions a diminué de 70% et les prix sont en baisse de 15 à 20%.

Ces prérequis étants, et comme ni vous ni nous ne vivons dans un monde parallèle, ils s’appliquent à tous : vendeurs, acheteurs, propriétaires, locataires.

Je prends pour le calcul l'exemple d'un bien immobilier situé en France, que nous négocions depuis 9 mois avec ma famille.

1. La maison nécessite d'importants travaux de rénovation et de mise aux normes (isolation, électricité, chauffage, liste à continuer) estimés à 150.000€.

2. la maison est actuellement vide et non entretenue et donc se dégrade automatiquement, renchérissant chaque jour le coût des travaux en 1).

3. la location, même dans notre cas où le projet est de fait 5 appartements, ne saurait rapporter plus 30.000€ de loyer par an.

4. en appliquant un rendement avec risque de 7%, la maison vaudrait, rénovée et réagencée : 30.000 € / 7% = 430.000€

5. le prix de vente FAI devrait se situer autour de : 430.000€ - 150.000 € (travaux) = 280.000€

La vendeuse en veut actuellement 375.000 €. Autant dire qu'on n'est pas prêts d'acheter.

Conseil donc :

• Étudier le rendement potentiel.

• Calculer le prix avec un taux de 7%.

• Négociez.

(on peut toujours viser moins en rendement, dans tous les cas il faut être au-delà des taux de crédit).

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