Tout le monde souhaite (et devrait) devenir libre financièrement...

... la seule question est de savoir quand.

Plus tôt vous souhaitez vivre de l'excédent de vos revenus passifs (locatifs en l’espèce), plus dur sera l'effort à accomplir aujourd'hui :).

Je vous donne l'exemple de l'un de mes appartements : acheté en 2019 à Maintal près de Francfort pour 342.000€ (+ frais d'achats et rénovations), il est loué 1.500€ kalt. Le crédit est de 1.000€ mensuels. Après les charges, il me reste 200€ par mois.

Le crédit se rembourse donc de lui-même.

Dans 20 ans, le crédit sera donc entièrement remboursé et je pourrai conserver la majeure partie des revenus locatifs. Bien sûr, de temps en temps, il y a des frais d’entretien.

Je peux également augmenter le loyer et depuis l'achat il y a 4 ans, je suis passé de 1.450€ à 1.500€ par mois, vu que les loyers évoluent à la hausse avec l'inflation et que j’ai activement revalorisé l'appartement (avec l'argent de la banque). La mensualité à la banque était de 1.000€ au début et elle est toujours de 1.000€, puisque j’ai fixé les conditions à long terme.

Et voilà, c'est magique : le loyer augmente avec l'inflation, mais pas le remboursement du crédit.

Alors, comment se créer des revenus passifs suffisants et protégés contre l'inflation, en 30 ans ?

C'est très simple (sur le papier) : achetez un petit appartement tous les 1 ou 2 ans, qui se rembourse tout seul, jusqu'à ce que vous en ayez 5. Cela demande pas mal de travail, mais au bout d'un moment, ça roule. Achetez dans des lieux cotés B (pas les centres-villes donc) et revalorisez grâce à une rénovation bien ciblée.

Concentrez-vous sur une bonne communication avec vos locataires et augmentez les loyers au fil du temps. Avec 5 locataires, cela représente du boulot, mais il y a des économies d'échelle de faites, donc il faut compter en moyenne 3h/semaine.

Vous aurez probablement besoin de 10.000€ à 20.000€ de fonds propres par appartement.

Supposons que vous achetez de cette manière 5 appartements de 200.000€ chacun, avec un revenu locatif initial de 12.000€ par an, à une mensualité de crédit de 11.000€ (intérêt + amortissement = 5,5%).

Que se passe-t-il une fois que vous avez ces 5 appartements ?

Année 1 :

60.000€ de revenus locatifs, 55.000€ de remboursement bancaire. Il ne reste presque rien après les frais de gestion, etc. Vous devez simplement garder les appartements et essayer de développer les loyers.

Année 15 :

En calculant une augmentation des loyers de 3% par an et des conditions de financement fixées à long terme, cela donne 90.000€ de revenus locatifs, et toujours 55.000€ de remboursement à la banque.

Année 30 :

Les appartements se sont remboursés d'eux-mêmes, vous avez donc créé 1.000.000€ d'actif immobilier libre de dette et l'inflation a fait passer vos revenus locatifs annuels à environ 140.000€ (et probablement aussi la valeur de vos biens immobiliers à bien plus de 1.000.000€). Votre crédit bancaire n'existe plus. Félicitations pour votre liberté financière :-).

Vous avez un projet immobilier en vue ? Contactez-moi !