5 choses que j'ai apprises en investissant dans l'immobilier en Allemagne.

J'ai possédé jusqu'à 7 biens immobiliers, achetés entre 2005 et 2019.

Et j'en ai cédé 2 entre-temps.

J'ai donc appris un paquet de trucs, notamment ceux-ci :

1️⃣ Toujours garder (beaucoup) de cash : j'ai fait rénover un appartement pendant les 12 derniers mois, il y en a eu pour 100.000€. L'an dernier, c'était les fenêtres d'un autre : 6.000€. L'année précédente, du parquet flottant : 4.000€. Et ça ne s'arrête jamais. Si vous n'êtes pas capable d'avoir du cash de côté pour financer travaux et carences locatives, passez votre chemin : l'immobilier n'est pas pour vous.

Corollaire : mieux vaut emprunter l'argent à la banque que le mettre comme apport.

2️⃣ Être sympa avec ses locataires (mais pas trop) : trop bon, trop c… , dit le dicton. Il faut être bienveillant avec les locataires, car un bon locataire qui paye régulièrement le loyer, prend soin du bien et ne dérange pas en pleurant au moindre petit problème (j'ai des moucherons, la serrure est un peu grippée, une ampoule de la hotte est pétée), c'est merveilleux. Par contre, un locataire qui exagère ou qui est pénible sur les relevés de charges par exemple, son loyer peut être augmenté. Il faut rentabiliser les dérangements.

3️⃣ Maîtriser la fiscalité : perso, je récupère un paquet d'impôts grâce à mes biens immobiliers. Il est indispensable de savoir comment déclarer ses appartements, et très vite de faire appel à un fiscaliste. Par exemple, mon fiscaliste m'a dit que si je loue 5 ans mon appartement après les 100.000€ de rénovation, je peux le revendre sans impôts. Alors même que j'ai déduit les 100.000€ de mes impôts.

4️⃣ Avoir un bon réseau d'artisans : le grand classique. Soit on est capable de bricoler, soit pas. Soyons franc, j'ai 2 bras gauches. Donc je me suis constitué un réseau important : maçon, peintre, sanitaires, électriciens, etc. Indispensable. Et non, je ne partage pas mon réseau d'artisans à des gens qui ne sont pas clients chez moi, car je souhaite absolument recommander des personnes que je connais bien.

5️⃣ Parler allemand : cela semble évident. Le droit est devenu tellement compliqué qu'il faut absolument comprendre ce qu'on écrit. Et parler aux artisans. Et maîtriser le financement.

Il y a beaucoup d'autres choses à savoir : calculer une rentabilité, fixer les loyers, savoir trouver des locataires, connaître les prix, maîtriser les financements.

Vous souhaitez progresser sur ces sujets ou vous lancer dans l'investissement immobilier ? Parlons-en.