Acheter sa résidence principale, une bonne idée en Allemagne ?

Une question assez classique finalement.

 Beaucoup de Français en Allemagne souhaitent acheter leur résidence principale.

Ce n'est pas toujours une bonne idée. Voici les choses à savoir :

1. Il ne faut pas croire que le prix de l'immobilier va toujours monter.

Une étude sortie début avril démontre que l'immobilier a vu sa valeur augmenter de 0,3% par an en moyenne en Allemagne, après inflation.

Une résidence principale est tout juste un moyen de sauver son patrimoine de l'inflation. (Bien sûr il y a des disparités, entre un appartement à Lehel au centre de Munich et une maison au fond du Saxe-Anhalt, l'un a gagné de la valeur, l'autre en a perdu).

2. Un enrichissement obtenu au prix fort.

L'achat de résidence principale ne crée du patrimoine que grâce à l'épargne forcée due au remboursement du crédit. La contrepartie ? Une absence absolue de flexibilité. Il faut rembourser le crédit, point.

3. Les frais sont importants.

Autant à l'achat où il faut supporter les droits de mutation (Grunderwerbsteuer), les frais de notaires et d'enregistrement, et les frais d'agence (Maklercourtage) qu'en cours de vie, un logement s'entretient, sinon il se détériore. Il faut compter environ 10% de frais à l'achat et 5€ par mètre carré par mois en cours de vie.

4. Les propriétaires sont plus riches et plus heureux.

De nombreuses études démontrent que du fait de l'enrichissement forcé (le crédit coûte plus cher que le loyer précédent), les gens propriétaires sont plus riches. En effet, même si sur le papier c'est mieux d'investir son argent que d'acheter un logement, les 3/4 des épargnants récupèrent leurs sous pour faire n'importe quoi, quand les propriétaires ne le peuvent pas.

5. Il est possible de s'enrichir différemment

A supposer qu'un achat immobilier coûte au début 50.000€ de frais + le crédit coûte tous les mois 500€ de plus que le loyer et que le propriétaire doit mettre 250€ /mois de côté pour payer entretien et rénovation du logement, il est plus rentable de placer cet argent. Et surtout : la résidence principale immobilise une énorme partie du capital disponible et empêche donc de se saisir d'opportunités.Je ferai un post ces prochains jours uniquement sur ce sujet spécifique.

Ma conclusion : acheter sa résidence principale en Allemagne ne favorisera pas votre enrichissement que si ces conditions sont remplies :

• Vous avez de nombreuses liquidités pour ne pas avoir à tout mettre dans l'apport (qui sera de 20%). Gardez a minima 1/3 de votre cash disponible.

• Vous pouvez épargner, en plus de l'échéance du crédit, 20% de votre revenu. Grosso modo, 10% pour la retraite, et 10% pour la création de patrimoine.

• Vous gardez un potentiel d'emprunt pour faire du locatif.

Je ne sais pas si vous avez d'autres conseils à donner, n'hésitez pas à commenter ou poser des questions.

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