Acheter un bien en Erbpacht en Allemagne ?

Ce n’est pas forcément une mauvaise idée, mais il faut savoir dans quoi on met les pieds.

Je viens de faire une offre sur une maison en Erbpacht. Je vous partage mes réflexions.

En Erbpacht, on n’achète pas le terrain, juste la maison.

Le terrain appartient souvent à une fondation, une commune, une église. On paie un loyer annuel, le Erbbauzins. Et c’est un contrat à durée limitée : souvent 99 ans. On appelle ça, en français, un bail emphytéotique (ça fait stylé dans les dîners en ville).

Le prix du bien est donc plus bas, puisque le terrain est exclu. C’est tentant. Mais…

3 points à ne pas négliger :

1. Le Erbbauzins peut être revu à la hausse tous les 5 ou 10 ans ou en cas de changement de propriétaire. Dans mon cas, il passe de 2.000 €/an à 5.200 € pour l’acheteur. Gloups.

2. À la fin du bail, le terrain revient au propriétaire… avec la maison dessus. Okay, il y a une indemnité mais elle est inférieure au prix de la maison. Heureusement, les baux sont régulièrement prorogés.

3. Peu de banques financent à 100%. Et le taux est souvent un peu plus élevé. Dans mon cas, 0,3% de plus.

Côté positif :

• Moins de capital de départ.

• Moins de droits de mutation.

• Intéressant si on veut habiter longtemps, mais pas forcément transmettre.

Mon conseil : faites vos calculs. L’Erbpacht peut être malin, surtout si vous rénovez, louez ou optimisez. Mais ce n’est pas un achat classique. Et je comprends ceux qui veulent la propriété du terrain.