Comment booster un enrichissement grâce à un bien immobilier.

Voici comment je vais booster mon enrichissement grâce à mon appartement de Wiesbaden.

Et comment vous pouvez en faire autant.

Je vous ai parlé hier des travaux.

Je vous parle aujourd'hui de la stratégie financière.

Bon, donc j'ai acheté l'appartement en 2006.

137.000€.

J'ai financé 100%, soit 137.000€ (y'a du niveau en calcul, ici…).

Je payais environ 800€ de crédit et recevais 500€ de loyer. J'arrondis, hein. Donc déficit de 300€ par mois. Mais comme j'amortis le bien à 2,5% de 137.000€ par an, fiscalement j'avais un déficit à la louche de 3.000€ par an. Donc 1.200€ de retour d'impôts.

In fine le bien me coûtait 200€ nets par mois.

18 ans plus tard, la locataire part. Le bien vaut maximum 170.000€ tant c'est une ruine. Il me reste 103.000€ de crédit, mon patrimoine est donc de 67.000€.

J'organise alors une importante rénovation. Coût 100.000€.

Dans le même temps, mon crédit se termine fin août 2024. C'est un crédit à l'allemande, donc ce qui finit, c'est le taux, il faut le renouveler. Il me restait 100.000€ à rembourser.

J'en profite pour demander à la banque de financer les 100.000€. Elle accepte 70.000€.

Donc je repars avec un crédit de 170.000€.

Le bien vaut désormais 380.000€. Moins le crédit, valeur 210.000€.

J'ai donc gagné 110.000€ en 1 an :).

Et ce n'est pas fini. Je vais rembourser 1.000€ de crédit et louer à 1.390€.

Je vais sûrement commencer à payer des impôts, mais bon :

• En 2023, je vais passer 40.000€ de travaux en dépenses déductibles fiscalement : gain fiscal 19.000€.

• En 2024, je vais aussi passer 40.000€ de travaux en dépenses déductibles fiscalement : gain fiscal 19.000€.

Donc mon gain en 1 an est de 110.000€ + 19.000€ + 19.000€.

Et dans 5 ans, je peux revendre. Sans payer d'impôts sur les gains. Chouette.

Vous avez compris ? Si oui, contactez-moi pour en parler. Si non, relisez :).