L'Afa : 3 lettres qui changent la donne quand on investit en immobilier locatif en Allemagne.

Et une énorme différence avec la France.

AfA signifie : Abschreibung für Abnutzung.

Autrement dit : amortissement du bien immobilier.

Explication : fiscalement, un achat immobilier est vu en Allemagne comme un investissement dans un bien qui s'use.

Et cette usure (l'amortissement) est déductible.

La fisc suppose que vous pouvez amortir :

• 0% de la valeur du terrain (celui-ci ne perd fiscalement parlant pas de valeur)

• 2% de la valeur de l'immobilier si construit après 1925.

• 2,5% de sa valeur si construit avant 1926.

• 5% de la valeur résiduelle si neuf.

Et ça change tout. Car en amortissant, vous créez un déficit. Celui-ci vous permet de récupérer des impôts.

Exemple :

Appartement à Wiesbaden, valeur 400.000€, construit en 1900. Donc avant 1926, donc 2,5% d'amortissement.

Part du terrain : 15% soit 60.000€ (le jeu en Allemagne est d’essayer de diminuer la part du terrain, il y a des techniques de sioux pour çah).

Part amortissable : 85% soit 340.000€.

Amortissement annuel : 2,5% * 340.000€ = 8.500,00 €

Si votre taux d’imposition est de 45% vous récupérez donc 3.825€ du fisc chaque année.

Cerise sur le gâteau : comme la revente se fait sans impôts sur la plus value après 10 ans, on a pu :

• Amortir (ici) 25% sur 10 ans (et gratter 38.250€ d'impôts).

• Revendu probablement 500.000€. Gain 100.000€ non imposable.

Un schéma qui va vous enrichir.

Astuce ultime : faire faire une expertise de votre appartement (Nutzungsdauergutachten), qui conclut à une durée d'amortissement plus courte.

J'ai ainsi fait calculer la durée pour un de mes appartements à 33 ans. Ce qui me permet de déduire chaque année 3.03% de la valeur de l'appartement, au lieu de 2%. Dans mon cas, un gain de 3.000€ déduits, donc 1.400€ par an. Toujours ça de pris !

Ce conseil et tant d’autres vous serons présentées lors du webinaire sur l'immobilier locatif en Allemagne par moi-même ainsi que mon associée Sophie Latour le mardi 16 décembre à 19h ! Inscrivez-vous nombreux ! C'est ici.