Comment faire 69% de rendement annuel avec l'immobilier locatif neuf en Allemagne.

Oui, le chiffre est hallucinant. Calculs et démonstration.

J'ai déjà parlé de la nouvelle loi "Wachstumbeschleunigungsgesetz" (1.512.345 points au Scrabble, mot compte triple et compagnie…).

Pour rappel, il est possible d'amortir fiscalement le prix d'achat ainsi : 5% par an pendant 4 ans, et 5% de la valeur résiduelle par an, puis 3% quand la valeur résiduelle est de 60% du bien.

Voici le calcul sur 10 ans.

Données :

Achat d'un appartement neuf, coût 250.000€. Prix inférieur à 5.000€ par mètre carré (pas dans une grande ville).

Frais d'achat : 8% soit 20.000€, financés en cash.

Crédit : 250.000€, taux d'emprunt : 4%. Remboursement mensuel : 1.250€.

Loyer : 833€, soit un rendement locatif de 4% (correct).

Charges annuelles de copropriété : 1.080€.

Voici le calcul :

Concrètement : votre cash-flow sur 10 ans est de -22.000€, dont 20.000€ sortis au début. Le reste, c'est le locataire et le fisc qui payent.

Au bout de 10 ans, vous avez :

• Un bien de valeur 305.000€ (hausse de 2% par an supposée)

• Une dette de valeur 190.000€

Un gain de 115.000€. Pour 22.000€ investis.

Le taux de rendement sur capitaux investis est de… 69%.

Voilà. Faites comme vous voulez. Moi, j'achète. C'est possible jusqu'à fin 2029. Le temps de réitérer.

Et pour savoir comment je peux vous accompagner avec d'autres stratégies intelligentes de création de patrimoine via l'immobilier locatif en Allemagne, j'organise un webinaire sur le sujet : venez nombreux à l'appel du 18 juin à 19 heures !