Comment investir malin en France.

J'ai acheté avec mes parents et ma sœur une maison en Anjou.

Pour la rénover et la mettre en location.

Ce plan, on l'a depuis belle lurette.

Acheter à plusieurs une maison en banlieue d'Angers, la rénover comme mes parents savent le faire, et en créer des appartements.

Résultats des courses :

• On a acheté à 4 une maison habitée par une vieille dame, et encore dans son jus (pour rappel : les meilleures affaires sont de racheter les biens immobiliers des vieux qui n'ont pas assez de sous pour les entretenir).

• Mes parents ont planifié 7 mois de travaux et découpé la maison en 3 T1 et 2 T2. Ce n'est autre que la 4e maison en 15 ans qu'ils rénovent et exploitent de la même manière (dont 2 furent revendues).

• Les 5 appartements sont loués à partir de début octobre (à Angers, c'est vraiment tendu l'immobilier et les petites surfaces s'arrachent).

• Je me suis occupé de la stratégie financière que je détaille.

On a donc :

• Monté une SARL, plus pratique ensuite pour la succession et la transmission, et aussi pour les décisions à prendre (majorité des parts et non unanimité comme dans la classique indivision).

• Amené un apport sous forme de capital en compte courant d'associés : ainsi, mon cash est rémunéré par la SARL et sera remboursé au fur et à mesure.

• Emprunté 70% de l'achat et des travaux à la banque sur 15 ans.

• On rembourse 1.600€ à la banque et on encaisse 2.500€ de loyers. Le bénéfice va financer les intérêts et le remboursement des comptes courants d'associés, payer les menus travaux et autres impôts fonciers, puis à terme pourra être distribué.

• Dans 15 ans, nous disposerons d'un bien immobilier qui tourne, pour lequel nous n'avons presque rien investi.

Fiscalement :

• On est censé payer des impôts sur les loyers mais…

• On déduit les travaux réalisés.

• Les intérêts de la dette et sur compte courant sont déductibles du revenu de la SARL (économie de 30% en France), en contrepartie les intérêts que je touche sont imposables (à 26% en Allemagne).

Que retenir ?

• En Allemagne comme en France, acheter pas cher, rénover et louer est une bonne idée.

• Le plus petit apport possible est toujours la meilleure idée : utilisez l'argent des autres pour vous enrichir.

• Choisissez toujours une structure juridique limitant les embêtements et les disputes en cas de succession.

• Soyez fiscalement futés.

Bref, ça ne s'improvise pas. Ça marche pour nous car mes parents ont de l'or entre les mains et que moi, je maîtrise le côté financier et juridique, et qu'une banque nous suit.

Il y a toujours de bonnes affaires à faire.

Si vous désirez un conseil, contactez-moi :).