Comment s'enrichir grâce à l'immobilier en 2025 ?

Cas concret d’enrichissement par l’immobilier pour un couple de Français d’Allemagne.

Ils ont 150.000€ en cash, une résidence principale payée, et 20 ans devant eux.

Que faire ? Ils aiment bien l’immobilier, donc Go !

Voici une solution que je leur propose : l'achat d'un bien neuf dans la capitale, la ville qui a connu la plus forte hausse des prix (et des loyers) depuis 15 ans. Et avec le futur nouveau gouvernement, cela ne s’arrêtera pas.

Le projet :

• Achat d’un appartement neuf de 79m² à Berlin (quartier sympa, bobo, au bord de la rivière) pour 498.000€ (+ 10.000€ pour la cuisine).

• Travaux prévus de 2025 à 2027, avec une simulation jusqu’en 2037 (soit 10 ans après la construction).

Le financement :

• Apport immédiat de 98.000€ (incluant 40.000€ de frais d’achat et 58.000€ complémentaires).

• Intérêts intercalaires de 18.500€ sur 2 ans.

• Emprunt de 450.000€ (1/3 via le programme KfW à taux réduits et 2/3 auprès d’une banque commerciale).

Les revenus et avantages fiscaux :

• Loyers stables de 19.000€ par an pendant 10 ans.

• Un déficit fiscal de 175.000€ sur 12 ans, générant un retour d’impôts de 80.000€.

• Coût moyen du bien : environ 3.000€ par an.

Projection en 2037 :

• Valeur estimée du bien à 645.000€ (avec une hausse annuelle de 2%).

• Remboursement du crédit à hauteur de 315.000€, soit un gain net de 330.000€ sans imposition.

• Rendement global d’environ 9% par an après impôts.

Les opportunités :

• Perspectives d’augmentation des loyers et des prix (Berlin a connu jusqu’à 8% d’augmentation annuelle ces dernières années).

• Possibilité d’améliorer l’avantage fiscal avec la hausse des revenus du couple.

Les risques à surveiller :

• Vacance locative (minimisée grâce à une gestion locative professionnelle).

• Retard de construction.

• Une hausse des prix inférieure à 2% par an.

Par ailleurs, pour optimiser la trésorerie, je recommande d’investir sur des supports générant des revenus réguliers (actuellement à 6% bruts annuels, versés mensuellement) plutôt que d’augmenter l’apport immobilier.

Un financement à 95%, par exemple (si possible), permettrait ainsi de dégager 25.000€ supplémentaires, investis pour générer une liquidité mensuelle nette avantageuse et contribuer au remboursement du crédit. Surtout quand les revenus financiers sont taxés à 20,5% alors que les intérêts d’emprunt diminuent l’impôt de 47% (principe du levier fiscal).

La difficulté est d’avoir l’apport, finalement. Heureusement, des biens plus petits existent, à partir de 200-250.000€.

Si vous souhaitez savoir comment investir dans l’immobilier locatif allemand, demandez-moi, on peut regarder ensemble votre projet.