Faut-il mettre beaucoup d'apports ou peu dans un achat immobilier en Allemagne ?

Il y a 4 types de personnes avec 4 types de réponses :

1. Les personnes sans le sou et sans culture financière : comme ils n'ont pas d'apport, ils ne se posent pas la question et restent locataires.

2. Les personnes avec de l'argent et une culture financière faible : eux vont clairement dire qu'il faut mettre un maximum d'apport car in fine, "ça diminue le coût du crédit"*.

3. Les personnes sans le sou, mais avec une culture financière : eux vont se débrouiller pour essayer d'acheter avec le minimum.

4. Les personnes avec de l'argent et une bonne culture financière : eux vont limiter au maximum leur apport.

Je considère bien sûr que C et D prennent la meilleure décision.

Pourquoi ? Parce que « cash is King » en finance. En plus, c'est plus rentable.

Prenons un exemple : Diana est de la catégorie D et son collègue Benoît de la catégorie B. Ils ont chacun accumulé 100.000€ en 10 ans de carrière. Diana fréquente depuis 2 ans des séminaires et se forme en finances personnelles. Ils gagnent chacun 4.000€ nets (on vit dans un monde parallèle où les mesdames gagnent autant que les messieurs pour le même taf).

Nos deux amis veulent investir.

• Benoît achète l'appartement de ses rêves, 400.000€ pour 60 m2, avec 100.000€ d'apport. Le reste, il le finance à crédit à 3,5%. En remboursant 1.500€ par mois, il aura fini son crédit dans 25 ans et possédera un bien valant 600.000€.

• Diana adopte une autre stratégie. Si elle déménage aussi dans l'appartement de ses rêves (dans la même résidence que Benoît) et paye 1.000€ de loyer, elle achète 2 appartements neufs à 200.000€ chacun et finance tout par la dette à 3,8%. Ses 100.000€, elle les place sur une stratégie lui versant 400€ de revenus par mois, soit 300€ après impôts. Son crédit sera de 2.000€ par mois et ses loyers de 1.200€.

Au final, son cash flow mensuel est le même que Benoît. Lui paye 1.500€ à la banque et elle paye 2.000€ de crédit + 1.000€ de loyer - 1.200€ de revenus locatifs - 300€ de revenus financiers, soit 1.500€.

Sauf qu'elle touche en plus un avantage fiscal massif représentant 80.000€ sur 10 ans.

Résultat des courses, après 10 ans :

• Benoît possède un bien de valeur 480.000€ et une dette de -200.000€, soit 280.000 €. Son patrimoine a augmenté de 100.000€ à 280.000€.

• Diana possède deux biens de valeur 480.000€ et une dette de -270.000€. Son placement initial vaut 120.000€ (elle n'a pas réinvesti les revenus) et l'investissement de son avantage fiscal vaut aussi 120.000€. Son patrimoine est de : 450.000€.

Elle est plus riche de 170.000€ que Benoît, sans avoir dû épargner plus, sans avoir dû se priver. Uniquement parce qu'elle est intelligente financièrement.

Si vous voulez devenir comme Diana, contactez-moi. C'est ici.

*Une des phrases que je considère comme une des pires âneries des finances personnelles.