"Game changer" dans l'immobilier locatif en Allemagne

"Game changer" dans l'immobilier locatif en Allemagne : je suis euphorique.

La nouvelle loi "Wachstumschancengesetz" est sortie.

Elle va rendre l'investissement dans le neuf afin de louer à des gens (pas en résidence principale) extrêmement intéressant.

(Il faut connaître la règle de l'amortissement fiscal de l'immobilier : en gros, chaque année, vous pouvez déduire dans votre déclaration de revenus un certain pourcentage du prix d'achat de l'immobilier. Classiquement, c'est 2% par an.)

Au menu :

• Amortissement exceptionnel de 5% de la valeur du bien pendant 4 ans (sous condition de prix inférieur à 5.20€/m2, donc pas dans les centres-villes).

• Amortissement dégressif de 5% de la valeur résiduelle du bien, puis amortissement linéaire de 3% quand la valeur résiduelle a atteint 60%.

• Le logement doit respecter les normes énergétiques kfW40 et le premier coup de pioche doit avoir été après le 01.10.2023.

Ça vous semble bien sec, n'est-ce pas ?

Un exemple, un exemple !

J'ai regardé aujourd'hui un site de Neubau près de Francfort.

Je pourrais acheter en banlieue un 2 pièces de 60 m2 pour 240.000€.

Frais d'achat : environ 12.000€ (pas de Makler sur le neuf).

Emprunt : 240.000€ (au risque de me répéter, on ne mobilise PAS de liquidités pour un achat en locatif).

Crédit à 4% : intérêts annuels 9.600€, remboursement annuel 14.400€.

Loyer 12 €/m2 = 720€ * 12 = 8.400€

Charges de propriétaire : 1.200€ par an.

Donc on a d'un côté des revenus de l'ordre de 8.400€. De l'autre des sorties de 15.600€ (crédit + charges).

Où est l'avantage, me direz-vous ? Je dois lâcher 7.200€/an, soit 600€/mois.

C'est ici que le fisc vient à la rescousse :

• Amortissement exceptionnel 5% = 12.000€

• Amortissement dégressif année 1 = 12.000€

Fiscalement, mon bénéfice est de :

Revenus : 8.400€

Dépenses :

• Intérêts de la dette : 9.600€

• Charges proprio : 1.200€

• Amortissement exceptionnel : 12.000€

• Amortissement dégressif : 12.000€

Déficit fiscal : 26.400€ en année 1.

À un taux marginal d'imposition de 44,31%, retour d'impôts : 11.700€.

Donc : un bien qui me coûte 7.200€ par an me fait bénéficier d'un avantage fiscal de 11.700€.

Gain net : 4.500€ par an. Et constitution de patrimoine à côté.

Un game changer, je vous dis.

Si un tel projet vous intéresse, contactez-moi.