J'ai fait mon premier investissement immobilier à 25 ans.

J'étais pourtant freelance depuis 2 ans. Voici pourquoi c'est le meilleur investissement de ma vie.

Fin 2004, j'ai choisi de visiter des appartements à côté de Francfort.

Mon patrimoine ? Léger, j'avais 2 années à peine d'activité professionnelle, j'avais tout juste remboursé le crédit accordé par mes parents pour ma voiture et l'année 2004 fut la pire de ma carrière donc financièrement compliquée.

Bref je me suis lancé.

J'ai acheté un 3 pièces à Bad-Soden à côté de Francfort (je dis où c'est pour celles et ceux qui veulent regarder :-) ). Construit en 1990. Avec garage souterrain et place de parking extérieure.

Prix de vente : 168.000 €

Prix obtenu : 162.000 €

La banque m'a prêté les 162.000 € à un taux de 4,60% et mes parents m'ont prêté 10.000€. Entre les frais d'achat et les menus travaux, j'en ai eu pour 185.000€.

3 ans après, je retournai vivre avec ma compagne à Francfort et mettais le bien en location.

Je l'ai vendu en 2021.

J'ai connu 3 locataires, donc autant de recherche de locataires et de mois sans revenu. 15 assemblées générales. Des appels de charges exceptionnelles pour le ravalement de la façade ou le changement de la chaudière. Bref, le genre de frais classique pour un logement de 25-40 ans.

J'ai eu un dégât des eaux et mon loyer coupé de 40% pendant 3 mois.

Le loyer a toujours couvert mon crédit, parce que je le remboursai très peu.

Au niveau fiscal, j'ai toujours eu un déficit foncier. Ce qui m'a évité de payer des impôts en plus.

Fin 2021, j'ai vendu pour 330.000€. Sans impôt sur la plus-value, car c'est défiscalisé après 10 ans de détention, en Allemagne.

L'appartement était loué 1.000€. J'ai rendu 130.000€ à la banque que je lui devais.

Entrée d'argent : 330.000€

Sorties d'argent : -130.000€ à la banque ; - 30.000€ frais achat et rénovations ; 0€ d'impôt.

Gain net : 170.000€, soit 12.000€ par an .

J'en ai retenu plusieurs leçons :

1. Ne jamais rembourser son crédit, ou très peu : cela améliore fortement la rentabilité car les intérêts réduisent l'impôt, et les cash-flow sont supérieurs. "Oui, mais…" entends je au fond de la salle. Oui mais non. On ne rembourse pas vite.

2. Garder de bonnes relations avec ses locataires : le plus coûteux est la recherche de locataires et la vacances. Donc conserver un bon contact, augmenter modérément le loyer, et s'assurer d'avoir un locataire prenant soin du bien.

3. Conserver une large réserve de liquidité : que ce soit pour rénover l'appartement, payer des appels de charges à la résidence, si vous n'avez pas 5% de la valeur du bien de côté et à minima 6 loyers, vous êtes cuits.

4. Optimiser la fiscalité : quand on sait comment l'immobilier est imposé en Allemagne, on agit en fonction. Je n'ai pas payé d'impôt pour cet appartement qui m'a beaucoup rapporté. Je n'en ressors pas de fierté particulière, je respecte juste la loi fiscale.

5. Ce qui coûte le plus cher dans l'immobilier locatif, c'est le temps. On le sous-estime largement. C'est pour cela que je n'investis plus et revenus progressivement.

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