J'ai un ami, qui avait 150.000€ en cash.

Il a acheté un petit appartement.

Bêtise ou coup de génie ?

Alors, déjà, c'est dans un coin sympa à Francfort. Le prix, carrément acceptable. Un studio, 35m2, avec place de parking. Bien joué !

Je lui ai conseillé d'investir dans des aménagements sympas. Après 10 mois, il le loue meublé 1.000€ par mois charges comprises, soit 12.000€ par an. Il doit payer des frais d'entretien, de syndic, et remplacer 2-3 meubles abimés ici ou là. Il lui reste donc 10.000€ de revenus par an.

Et c'est là que le fisc sonne à la porte (ou dort sur le balcon). En retranchant l'amortissement fiscal du bien, il reste

7.000€ à imposer, soit 3.200€ d'impôts. Il s'en est rendu compte quand on a fait sa déclaration 2023 ensemble autour d'une bonne bouteille.

Donc l'appartement lui rapporte en cash après impôts : 6.800€, soit 4,5%. Mais l'argent est immobilisé, et gérer un appartement, c'est du travail.

Alors ça aurait pu être pire, mais j'aurais fait différemment :

• Avec 150.000€, j'aurais demandé un crédit à la banque de 120.000€. Ainsi, le loyer aurait remboursé le crédit d'environ 6.000€ par an, et en tenant compte des intérêts de 4.500€ payés à la banque chaque année, l'impôt n'aurait porté que sur 2.500€ de bénéfice fiscal, soit 1.100€ par an.

  In fine : loyers 12.000€ - charges 2.000€ - crédit 6.000€ - impôts 1.100€ = 2.900€ de cash dans la poche chaque année, contre 6.800€ actuellement.

  
  

  Où est le gain, me direz-vous ?

• Ici : avec les 120.000€ qui me seraient restés, j'aurais investi sur des fonds à dividendes ou des SCPI. Rendement 5% par an, soit 6.000€. En retranchant l'impôt (20% sur les dividendes, 27,5% sur les SCPI), j'aurais touché 4.800€ après impôts (4.350€ avec les SCPI). On arrondit à 4.500€.

Au total : immobilier 2.900€ + investissement 4.500€ = 7.400€ (contre 6.800€). Donc, 600€ par an de capital en plus dans la poche et 1.500€ par an de dette remboursée. Rendement global après impôts : presque 6% par an, contre 4,5%. Et des investissements qui augmentent en valeur chaque année.

En terme d'enrichissement, le gain est important : 2.100€ par an (tendance croissante) que le fisc va prélever, année après année, sur son investissement. Avec un risque diminué grâce à la diversification des actifs et avec une liquidité augmentée (les 120.000€ restent accessibles). Et un jour, le crédit est remboursé.

Donc ni coup de génie, ni bêtise. Un investissement rentable mais fiscalement sous-optimisé. Ça arrive !

Mais bon, il peut améliorer les choses. Par ex : dans 10 ans, il revend à son rejeton et encaisse la plus-value sans impôts. Il prête une partie de l'argent au fiston, qui emprunte le reste à la banque, et possède un bien qui s'autofinance et lui sera d'une grande aide dans la vie. Et avec son cash, mon ami peut refaire une opération financière optimisée telle que décrite plus haut.

Si vous aussi, vous avez du cash et hésitez sur la stratégie à adopter avec, contactez-moi !