Je cherche à m'acheter une résidence principale à Francfort.

Alors que les prix ont baissé et les taux ont monté.

Je pense que c’est le moment d’investir en immobilier :

• Les prix ont perdu 10% depuis 3 ans.

• Les taux sont passés de 1% à presque 4% sur 10 ans.

• La démographie allemande n’est pas idéale.

Cela dit, je crois que c'est le moment opportun.

Dans les grandes villes notamment.

Le marché du locatif est complètement déprimé. Personnellement, je ne trouve pas ce que je veux. Soit les appartements sont pourris et mal rénovés (j’ai vu de ces horreurs), soit ils sont rénovés et hors de prix.

Les loyers ont augmenté de 15% en 4 ans.

Et pour le coup (mais ça ne vaut pas partout), c’est plus intéressant d’acheter désormais.

Voici mon calcul (qui vaut pour mon quartier, à 5 km au nord du centre de Francfort) :

1. Pour un 120 m2 avec 4 pièces minimum (moi, mes 2 filles, séjour, home office) et 2 salles de bain, il faut compter, si on trouve, 2.500€ kalt. Soit 30.000€ par an.

2. Le même 120 m2 à l’achat va coûter 600.000€ + 75.000€ de frais + 45.000€ de rénovations, donc 720.000€.

3. Et bien, ces 720.000€ à 3,5% coûtent 25.200€ par an, si je devais emprunter la somme et ne payer que les intérêts.

4. Du coup, le coût de l’achat me coûte moins cher que la location. En plus, comme je rembourse la dette, je paye de moins en moins d’intérêts.

Et sinon, être maître chez soi, ça n’a pas de prix. Si j’achète une maison, je peux la rendre autarque énergétiquement, avoir une cave digne de ce nom (important, la cave), une salle de jeux et de puzzles, et voir mon bien s’apprécier pendant que ma dette diminue.

Le scénario ci-dessus est faussé car bien sûr, je verse un apport. Mais je suppose qu’il serait investi à 3,5% après impôts.

En résumé, j’ai 2 choix :

1. Être locataire à 30.000€ par an, avec une hausse moyenne de 2% par an, et je payerai 730.000€ de loyers sur les 20 prochaines années.

2. Être propriétaire en remboursant 30.000€ par an, et j’aurai payé 460.000€ d’intérêts.

3. Le gain est donc de 270.000€.

Bref, beaucoup de calculs pour dire que ça vaut le coup de se réintéresser à l’immobilier en résidence principale (scoop : le locatif est encore mieux).

Pour creuser le sujet, le cabinet organise un webinaire sur l'investissement immobilier en Allemagne le mardi 17 juin, avec Alexandra Gaujard et Aude Massot-Pérou. Si vous voulez un aperçu du marché, inscrivez-vous ici.