L'immobilier locatif est exonéré d'impôts sur la plus-value après 10 ans.

Tout investissement doit être réfléchi dans le cadre de ces 10 ans.

Il faut vraiment se rendre compte d'un truc : toutes les dépenses, amortissements du bien inclus, peuvent être déduites de votre revenu imposable pendant la durée de détention. Et malgré tout après 10 ans, la plus-value de la revente est non imposable. Si c'est pas beau, ça.

Ça permet d'imaginer plein de montages…

Imaginez 2 couples qui veulent investir :

1. Antoine et Berthille achètent un logement à 400.000€. Ils le mettent en location. Ils revendent leur bien au bout de 20 ans. Prix : 700.000€. Gain : 300.000€. Sur la durée, ils ont pu amortir 2% par an, soit 40% de la valeur du bien, soit 160.000€. Gain fiscal supplémentaire : 60.000€. Gain total : 360.000€.
   

2. Charles et Diana achètent chacun leur appartement à 200.000€. Au bout de 10 ans, ils le revendent à l'autre 260.000€ chacun. Ils encaissent ainsi 120.000€ de plus-value non-imposable. Comme la banque finance à presque 100% et que la vente entre époux ne coûte pas de droits de mutation, ils se retrouvent donc avec ce cash en poche. Il se peut aussi que l'un prête de l'argent à l’autre… 10 ans plus tard, ils revendent au marché leurs biens, 350.000€ chacun. Opération identique à celle d'Antoine et Berthille. 300.000€ de plus-value sauf que : ils ont pu amortir sur une base amortissable plus élevée ; ils ont augmenté leur levier en empruntant plus ; ils ont touché une partie de la plus-value après 10 ans, et donc pu faire rouler leur patrimoine plus vite.

Comment donc réfléchir à ces 10 ans ?

• En prévoyant la revente au conjoint. Et en lui finançant cette vente. Ceci peut être fait à l’infini, en théorie.

• En revendant à un enfant devenu majeur, qu'il finance par un prêt que vous lui faites. Ainsi lui a des revenus quasi-non-imposables (si étudiant), et vous encaissez la plus-value. En lui prêtant avec intérêts (ou pas), vous diminuez votre impôt, car les revenus financiers sont taxés à 25% et non à maximum 47% comme les revenus fonciers.

• En prenant un crédit adapté : remboursement faible chaque mois, et grosse somme à refinancer après 10 ans, par exemple.

• En faisant des travaux dans les logements pour en augmenter la valeur, déduire ces travaux de votre revenu imposable, puis encaisser la plus-value sans impôts (attention aux délais à respecter !).

• En revendant à une société que vous avez vous-même créée et en lui prêtant une partie de l’argent encaissé par la vente pour faire levier…

• En revendant tout simplement pour financer l'achat de la résidence principale de vos rêves.

Ainsi, un investisseur de 30 ans qui achète aujourd’hui peut faire tourner son immobilier tous les 10-15 ans.

Et surtout, vendez avant de rentrer en France ! Le fisc français peut choisir d'appliquer les taux français sur la revente, et là, c'est moins rigolo.

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