L'important en immobilier n'est pas le prix d'achat...

Mais le rapport entre le prix d'achat et le loyer.

Tout prix d'achat d'un bien immobilier peut être juste. Ce qui compte, c'est le montant des revenus locatifs que vous pouvez obtenir avec le bien immobilier. Le prix d'achat détermine votre mensualité à la banque, car il influence à la fois le montant des intérêts et celui du remboursement. Si les revenus locatifs sont suffisamment élevés, vous pouvez vous permettre de payer un taux plus élevé à la banque.

Voici quelques notions que je préconise de maîtriser avant de vous lancer :

1) Le rendement locatif (en pourcentage) est le moyen le plus rapide d'obtenir une 1ère estimation. Il s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat. Plus le rendement locatif est élevé, mieux c'est.

Ex: 100k€ de prix d'achat, 600€ de loyer par mois correspondent à 7,2% de rendement locatif (600*12/100k€).

2) Le nombre d'années à rembourser le prix d’achat.

Beaucoup de gens parlent aussi de "facteur", c'est le même calcul que celui du rendement, mais dans l'autre sens. Ici, le facteur est de 100k€/600*12, soit presque 14. En 14 ans, le prix d'achat est payé par le loyer.

Combien de loyers annuels tiennent dans le prix d'achat ? Plus ce chiffre (le facteur) est bas, mieux c'est. C'est un calcul de coin de table. Le meilleur moyen de se faire une idée des chiffres est de les manipuler un peu.

C'est ainsi que vous découvrirez combien vous pouvez payer. Avec les conditions de financement actuellement en vigueur - et quelques autres hypothèses pour le calcul exact - un appartement peut se payer tout seul à partir d'environ 7% de rendement locatif. Les revenus locatifs suffisent alors à couvrir les frais courants et à payer les mensualités à la banque.

3) Les prix de l'immobilier sont à nouveau négociables depuis la hausse des taux d'intérêt début 2022. Le marché s'est transformé d'un marché de vendeurs en un marché d'acheteurs.

Je conseille donc de commencer par déterminer le loyer que vous pouvez espérer pour chaque bien immobilier. Vous en déduirez ensuite le prix que vous êtes prêt à payer pour le bien immobilier. Le prix proposé sera souvent plus élevé.

Ex: vous voyez un bien immobilier qui devrait rapporter 500€ de loyer (hors charges) par mois dans le cadre d'une nouvelle location. Vous êtes prêt à accepter de rajouter chaque mois de votre poche pour rembourser le crédit. Mais après quelques années, le bien devrait s'amortir de lui-même. C'est pourquoi, vous attendez un rendement locatif d'au moins 6%. Vous pourrez alors payer au maximum 100.000€ pour le bien immobilier (500*12/0,06).

C'est donc vous qui déterminez le prix d'achat correct. Le reste est une question de négociation.

Pour en savoir plus sur l’investissement immo en Allemagne, inscrivez-vous à notre webinaire exceptionnel de demain.