Comment j'ai investi dans l'immo en France avec ma famille.

50% du succès financier dépendent de l’investissement. 50% dépendent du montage financier et fiscal.

Comment j’ai investi en France avec ma famille. Depuis l’Allemagne, jamais simple.

Ne commettez pas l’erreur de l’indivision.

L’an dernier, mes parents ont voulu acheter une maison à Avrillé, en banlieue angevine. Une personne habitait dans le jus d’un logement des années 70. On a bossé, enfin surtout mes parents : sols, plafonds, isolation, plomberie, électricité, jardin, etc. La baguette magique n’existe pas en immobilier, c’est soit le (gros) carnet de chèques, soit le (petit) carnet de chèques et de la sueur. Voici une photo du jardin désormais. Avant, c’était la jungle.

5 appartements ont éclos dans la maison. En passant, cela a permis de loger 5 primo-angevins au lieu d’une personne précédemment.

On a monté une SARL familiale. Une banque a prêté 60% de l’investissement. Mes parents et moi avons versé un compte courant d’associé (un CCA). Un CCA, c’est quand les associés d’une entreprise lui prêtent de l’argent.

Les loyers de la maison doivent donc couvrir :

• Le crédit bancaire.

• Les frais de la maison.

• Et les intérêts du CCA.

Ces intérêts, je les ai touchés en mars, et je vais les déclarer en Allemagne.

Comme il reste un peu de cash-flow, la SARL a pu rembourser quelques milliers d’euros du CCA. L’objectif est de liquider la dette bancaire et les CCA avant 2040. Dans l’intervalle, la SARL paye peu d’impôts, car tous les frais, notamment de rénovation, et les intérêts, sont déductibles. Et à terme, quand les dettes seront remboursées, nous pourrons garder la maison, la revendre et réinvestir, ou liquider la SARL et récupérer notre mise.

En indivision, c’eut été :

• Impossible d’obtenir un prêt.

• Impossible de faire des travaux sans l’accord de tous les associés.

• Impossible de revendre ultérieurement sans l’accord de tous les associés.

• Difficile de mettre des clauses de préemption (les associés actuels ont priorité pour racheter les parts d’un défunt).

Bref, une affaire qui roule. Optimisée au niveau juridique, bien ficelée au niveau fiscal et financier, technique sur le plan de la gestion. Mais comme dit mon, père, qui m’apprend à me servir d’une sertisseuse sur la photo : "C’est le dernier bien immobilier qu’on rénove".

Faire un bon montage, que ce soit pour votre retraite, diminuer vos impôts, ou transmettre du patrimoine, c’est essentiel. Et c’est mon rôle de vous y aider. N’hésitez pas à me demander mon avis ! C'est par ici.