Comment tirer parti de la politique fiscale attractive pour l'immobilier en Allemagne ?

C'est la question à 10.000€ par an.

On l'a vu hier dans ce post, l'État allemand favorise l'investissement immobilier en considérant celui-ci comme une entreprise : cette entreprise rapporte des revenus (les loyers), subit des dépenses d'investissements (construction, réparations, entretien) et de fonctionnement (syndic, gestion locative).

L'État allemand autorise à déduire des revenus locatifs l'intégralité des coûts liés à l'immobilier.

Bien sûr il y a quelques règles. Notamment la construction et les travaux doivent être amortis sur un paquet d'année. Amortir, ça n'a rien à voir avec Midas, c'est un terme comptable : ça veut dire que si vous achetez un bien 400.000€ à amortir sur 40 ans, vous pouvez déduire 2,5% de son prix d'achat chaque année, soit 10.000€.

Voici les 3 grandes stratégies fiscalement intéressantes :

1. Pour les plus experts : Acheter de l'ancien et le rénover 

Au moment de l'achat, on le fait évaluer par un expert qui fixera le restant de durée de vie. Dans l'ancien, normalement, c'est 50 ans, mais pour un de mes appartements, j'ai une durée de 33 ans, ce qui me permet d'amortir plus vite.

Ensuite, on fait rénover, et si les coûts de rénovation des 3 années après l'achat ne dépassent pas 15% de la valeur du bien, on peut les passer immédiatement comme frais, et non les amortir.

En 10 ans, 25% de l'appartement est financé par le fisc. Et la plus-value à la revente est non-imposable.

2. Pour les investisseurs à haut niveau de revenus : Acheter du monument historique (Denkmalschutz)

On investit ici dans un bien qui a été classé (il y en a beaucoup en Allemagne) et complètement rénové par un promoteur agréé. On achète ainsi du neuf dans de la vieille pierre. L'effet est souvent très beau. Un loft dans une vieille filature textile, ça a du charme.

Et bien fiscalement on peut amortir l'intégralité des travaux sur 12 ans. Comme en général, 80% du prix de vente ce sont les travaux, l'avantage fiscal est énorme.

En 10 ans, 40% de l'appartement est payé par le fisc. Par contre c'est plus risqué d'espérer une plus-value à la revente.

3. Pour les investisseurs novices : Acheter du neuf

On achète ici un appartement neuf. Dans ce cas, on profite de la loi de 2024 qui permet d'amortir 5% du prix d'achat chaque année. Alors l'amortissement est dégressif, ce qui veut dire que chaque année vous amortissez 5% de la valeur résiduelle (donc en année 2, 5% de 95% du prix, soit 4,75%, en année 3, 5% de 90,25% du prix, soit 4,51%, etc.).

En 30 ans le bien est amorti contre 50 ans pour l'ancien.

Et avec le neuf, on achète en général moins de problèmes à venir que dans l'ancien.

Une bonne manière de démarrer et de faire payer son appartement par le fisc.

En 10 ans, 20% de l'appartement est payé par le fisc. Et la plus-value à la revente non imposable.

Pour chacune de ses stratégies, il vaut mieux se faire accompagner et avoir une stratégie technique, juridique, financière et fiscale. C'est le rôle de notre cabinet. N'hésitez pas à me contacter !