L'achat immobilier est-il toujours plus intéressant que la location ?

"Mieux vaut rembourser un crédit que jeter l'argent par les fenêtres et le donner à un propriétaire"

Voici une phrase souvent entendue. Récemment dans une discussion avec ma mère, qui a en effet toujours acheté rapidement, en France. Je respecte beaucoup mes parents et leur parcours avec l'immobilier, cela ne m'empêche pas de questionner l'énoncée.

Prenons un appartement à Francfort.

Par chez moi, on trouve un 100 m2 récent pour 1.500 € mensuels hors charges (celles-ci n'entrent pas en compte dans le calcul, on les paye étant locataire ou propriétaire)

Ce sont des appartements se vendant 5.500 € le m2, donc 550.000 €.

Coût d'achat : 550.000 €

Frais d'Achat : 12%x550.000 € = 66.000 € (ceux-ci incluent l'agence immo, les impôts, les frais de notaire et d'enregistrement)

Total : 616.000 €

Admettons qu'une banque prête ces 616.000 € (quasi impossible, mais bon), actuellement les taux sont de 3,6% sur 10 ans.

Pour rappel, dans un crédit on paye 2 choses : les intérêts annuels, qui sont de l'argent perdu et rémunèrent le prêteur (la banque) pour le risque qu'il prend à vous prêter, et le principal, qui est le montant de la dette que vous remboursez. Plus la dette se rembourse, moins il y a d'intérêts annuels à payer.

Notre acheteur qui emprunte 616.000 € à 3,6% annuels doit payer 22.176 € d'intérêts la première année, soit 1.848 € par mois. A ceci devra s'ajouter la part du principal à rembourser, supposons 1.152 € par mois, soit une mensualité totale de 3.000 €.

Comparons donc :

D'un côté notre locataire doit payer 1.500 € par mois à son propriétaire.

De l'autre notre propriétaire doit payer à la banque 3.000 € par mois, dont 1.848 € d'intérêts.

La perte est donc de 348 € par mois. A celle-ci s'ajoutent les frais spécifique comme propriétaire (entretien, rénovations, syndic).

Vous me direz, "oui mais si je mets un apport" etc. Cela diminue la charge d'intérêts, certes, mais par contre vous vous privez de la possibilité d'investir cet apport ailleurs, et d'en tirer des revenus, donc l'équation reste la même.

Le deal est perdant aujourd‘hui à ces niveaux de taux d'intérêt.. Les prix doivent encore baisser. La situation n'est pas tenable.

(Bien sûr il y a d'autres avantages à être propriétaire, mais l'objet de ce post est de dé-bunker la citation ci-dessus).

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