Un appartement. Deux hypothèses.

La balançoire des époux est une des armes les plus puissantes en création de patrimoine en Allemagne.

Vous ne regarderez plus jamais un terrain de jeu de la même manière.

Ingrédients :

• Un couple marié.

• Chacun a un revenu correct.

• Le couple dure plus de 10 ans.

(Et là, les 3/4 des lectrices et lecteurs swipent…)

Imaginons un couple, Arnaud et Marie.

Hypothèse 1 : ils achètent un appartement en locatif 400.000€.

Avec un crédit de 400.000€.

Ils encaissent des loyers et remboursent le crédit.

Plus le temps passe, plus l’avantage fiscal diminue car les loyers augmentent et les charges d’intérêts diminuent.

Au bout de 20 ans, leur bien vaut 500.000€. La dette est tombée à 100.000€.

Hypothèse 2 : ils achètent chacun un bien en locatif à 200.000€.

Avec un crédit de chacun 200.000€. Ils encaissent pendant 10 les loyers et remboursent le crédit.

Comme pour l'hypothèse précédente.

Sauf que : après 10 ans, ils se vendent l’un l’autre leur appartement. Sans frais (pas de droits de mutation entre époux).

Donc chacun vend son bien 250.000€ à l’autre (valeur du bien). Chacun rembourse avec cet argent le crédit restant dû, soit 130.000€. Et gagne 120.000€ de cash. Chacun reprend un crédit pour le nouvel achat, idéalement 250.000€.

Pendant 10 ans, ils remboursent chacun leur nouveau crédit. Ils déduisent beaucoup plus d’impôts grâce à l’amortissement plus élevé (calculé sur 250.000€ et non 200.000€).

Au bout de 20 ans, il leur reste chacun 150.000€ de dette.

Et avec leur capital de 120.000€ chacun, ils ont pu investir. Disons que le capital est passé à 150.000€ (2% par an).

Résultat des courses :

• Après 20 ans, le couple 1 a un patrimoine de 400.000€ nets (valeur 500.000 - dette 100.000).

• Le couple 2 dispose, lui, de 500.000€ (valeur des biens 500.000 - dettes 300.000 + le capital de 300.000).

Et c’est une hypothèse basse.

Bien sûr après 20 ans, ils peuvent se revendre les biens et repartir sur un tour de balançoire !

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